Khảo sát của VnExpress, trung tuần tháng 9/2015, giá thuê căn hộ dịch vụ hạng A tại TP HCM khoảng 30 USD một m2 mỗi tháng trở lên, tùy vị trí và mức độ hoàn thiện của dịch vụ. Nếu tính tổng chi phí thuê các căn hộ dịch vụ hạng A khoảng 3.000 - 6.000 USD cho căn hộ 2-3 phòng ngủ một tháng. Dù nguồn cung hạn chế (khan hiếm ở khu vực trung tâm) nhưng dòng sản phẩm này khá kén khách, thường bị thị trường chê là giá thuê quá cao. Thực tế cả thị trường căn hộ dịch vụ đang chịu sự cạnh tranh khốc liệu từ căn hộ cao cấp cho thuê lại ở khu vực Bình Thạnh, quận 2, 7 có giá thuê từ 1.500 USD một căn mỗi tháng trở xuống.

Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Nguyễn Văn Đực nhận định nguồn cung "khủng" từ các dự án chung cư cao cấp mới xuất hiện tại phía Đông TP HCM, bàn giao dần từ năm 2016 đến năm 2018 sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản cho thuê. Theo tính toán của ông Đực, năm 2015 lượng chung cư cao cấp mới chào bán đột ngột tăng mạnh khoảng 40.000 căn, tập trung cục bộ tại khu tam giác quận 2, Bình Thạnh và Thủ Thiêm. "Rất nhiều nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê lại và điều này có thể kéo giá thuê xuống, thậm chí ảnh hưởng đến các phân khúc bất động sản cho thuê khác", ông nói.

Quản lý Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Cushman & Wakefield, Trần Ngọc Chi, cho biết, các căn hộ dịch vụ luôn gặp khó khăn khi phải cạnh tranh với các căn hộ cao cấp cho thuê, và tình trạng này đã diễn ra trong một thời gian dài. Để đối phó với tình trạng này, rất nhiều dự án căn hộ dịch vụ đã linh động hơn đối với hình thức cho thuê ngắn ngày, hoặc thậm chí là cho thuê theo ngày như các khách sạn nhằm hạn chế phòng trống.

Bà Chi giải thích, đối với căn hộ cho thuê cùng một phân loại (hạng A hoặc B), cùng loại diện tích, số phòng ngủ, thì các căn ở các dự án căn hộ chung cư có giá rẻ hơn các căn hộ dịch vụ từ 40 đến 60% tại khu vực quận 1, và thậm chí rẻ hơn phân nửa đối với các khu vực quận 2 và quận 7.

Với số tiền chênh lệch đó, kể cả thuê người dọn dẹp theo giờ hằng ngày vẫn rẻ hơn chi phí phải trả cho các căn hộ dịch vụ. Do đó, ngày càng nhiều khách ưa chuộng các căn hộ cho thuê hơn. Ngoài ra, các căn hộ cho thuê vẫn đảm bảo các tiện ích đầy đủ như các dự án căn hộ dịch vụ: chỗ đậu xe, hồ bơi, gym, nhà hàng, siêu thị, khu vui chơi cho trẻ em...

Bà Chi cho rằng bỏ qua yếu tố cạnh tranh về giá, những dự án căn hộ dịch vụ cao cấp mới tại khu CBD (Central Business District) sẽ phát huy lợi thế hơn các dự án căn hộ cho thuê. Đầu tiên phải kể đến vị trí. Trong khi các căn hộ cho thuê đều nằm ở rìa khu trung tâm hoặc cận trung tâm, thì các dự án căn hộ dịch vụ mới sắp đi vào hoạt động đều nằm ở vị trí vô cùng đắc địa tại trung tâm thành phố, như trên đường Nguyễn Huệ, hay Tôn Đức Thắng - ngay khu tài chính và thương mại của thành phố.

Ngoài ra, các nhà quản lý và vận hành uy tín quốc tế sẽ giúp các dự án này hoạt động quy củ và chuyên nghiệp hơn. Các yếu tố nội thất sang trọng và dịch vụ đa dạng, chuyên nghiệp sẽ góp phần làm tăng giá trị của các dự án này. "Do đó, các dự án căn hộ dịch vụ cao cấp tại khu trung tâm vẫn sẽ cạnh tranh tốt với các dự án căn hộ cho thuê vì đối tượng nhắm đến sẽ là các khách thuê có vị trí cao tại các tập đoàn lớn hoặc khách hàng có ngân sách cho nhà ở cao", bà Chi nói.

Một chuyên gia có thâm niên quan sát thị trường bất động sản cho thuê hơn 10 năm khuyến cáo, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê đang đứng trước sự phân hóa mạnh mẽ. Có thể căn hộ dịch vụ hạng A sẽ tăng giá thành công nhờ những ưu điểm vượt trội so với chung cư cao cấp cho thuê trong thời gian tới.

Song, phần còn lại của thị trường này là các dự án có vị trí không mấy đắc địa (cụ thể là căn hộ dịch vụ hạng B và C) sẽ gặp rất nhiều khó khăn. "Nhóm căn hộ dịch vụ kém hơn về vị trí và đẳng cấp sẽ vấp phải nhiều chướng ngại vật trong cuộc đua cạnh tranh về giá thuê ngày càng khốc liệt từ các chung cư cao cấp cho thuê lên đến hàng chục nghìn sản phẩm trong thời gian tới", chuyên gia này nhấn mạnh.

Căn hộ dịch vụ cho thuê là loại căn hộ được quản lý theo chuẩn khách sạn, chủ yếu cho người nước ngoài thuê có đầy đủ tất cả các dịch vụ chuyên nghiệp khép kín: vệ sinh, giặt ủi, ẩm thực, dịch vụ cá nhân nếu khách có nhu cầu... Trong khi đó, căn hộ cho thuê là nhà trong các dự án chung cư đã đi vào hoạt động, chủ nhà không dùng để ở mà kinh doanh cho thuê. Thông thường căn hộ cho thuê không có, hoặc không nhiều dịch vụ tiện ích như căn hộ dịch vụ.

Nguồn cung hạn chế , các căn hộ dịch vụ cao cấp rục rịch tăng giá

Cụ thể, trong thời gian tới, sau khi nhiều dự án: Somerset HCM, Sherwood Residence, Diamond Plaza và Riverside hoàn thành việc nâng cấp, phân khúc này hứa hẹn sẽ xuất hiện mặt bằng giá mới. "Hiện nhu cầu về căn hộ dịch vụ cao cấp tiếp tục tăng do sự phát triển mở rộng của các công ty đa quốc gia", CBRE dự báo.

Không đưa ra nhận định táo bạo như CBRE, Phó giám đốc bộ phận Tư vấn công ty Savills Việt Nam, Nguyễn Thị Vân Khanh khá thận trọng cho rằng giá thuê của căn hộ dịch vụ hạng A sẽ chỉ có xu hướng tăng nhẹ trong thời gian tới.

Nguyên nhân, theo bà Khanh, do nguồn cung mới trong tương lai khá ít nên tình hình hoạt động của phân khúc này được dự kiến duy trì ổn định ở mức cao trên 90% trong những quý tới. Công suất cho thuê của căn hộ dịch vụ hạng A tại TP HCM đã xuất hiện dấu hiệu tăng nhẹ trong nhiều quý liên tiếp.

Khách thuê phân khúc này theo bà Khanh, cũng thuộc diện đặc biệt, đa phần là các chuyên gia nước ngoài, quản lý cấp cao, CEO, doanh nhân, với thu nhập cao. Những đối tượng này chỉ lựa chọn thuê những căn hộ được quản lý chuyên nghiệp tại khu trung tâm, cụ thể là quận 1, 3. Phần còn lại của thị trường là các căn hộ dịch vụ hạng B, C thu hút nhóm chuyên gia nước ngoài tầm trung.

Tuy nhiên, áp lực tăng giá do khan hiếm nguồn cung căn hộ dịch vụ hạng A vẫn vấp phải lực cản, đó là số lượng căn hộ cao cấp được đầu tư để cho thuê lại đang tăng lên chóng mặt tại TP HCM.